KUALA LUMPUR: Kadar penghunian Pavilion Kuala Lumpur meningkat semula kepada 96 peratus pada separuh pertama, iaitu paras tertinggi yang dicatat sejak akhir 2020, mesipun terdapat kebimbangan mengenai persaingan yang kian rancak pusat beli-belah di kawasan pusat bandar.
RHB Investment Bank Bhd dalam satu nota penyelidikan berkata, pengurus pelaburan hartanah pusat beli-belah itu, Pavilion Real Estate Investment Trust (Pavilion REIT) adalah penerima manfaat utama daripada pemulihan kegiatan pelancongan.
Ia berkata, menurut Tourism Malaysia, seramai 11.8 juta pelancong telah datang pada separuh pertama 2024, iaitu kenaikan 29 peratus tahun ke tahun yang didorong oleh pengecualian visa selama 30 hari untuk pengunjung dari China dan India.
“Kami berpendapat hal ini membantu Pavilion Kuala Lumpur merekodkan pertumbuhan sewaan sebanyak enam peratus tahun ke tahun, dan trend ini dijangka akan berterusan apabila negara ini melaksanakan kempen Tahun Melawat 2026 yang bertujuan menarik kunjungan 36 juta pelancong.
“Meskipun kadar purata sewaannya tinggi, pihak pengurusan memberikan bayangan kadar turun naik harga sewa pada angka tunggal pertengahan untuk pusat beli-belah ini,” katanya dalam nota yang disediakan oleh penganalisis, Wan Muhammad Ammar Affan dan Loong Kok Wen.
RHB Investment Bank menaikkan saranan saham Pavilion REIT daripada ‘neutral’ kepada ‘beli’ dengan harga sasaran baharu RM1.63 berbanding RM1.50 sebelum ini, potensi kenaikan harga saham 13 peratus dan kadar hasil dividen sekitar tujuh peratus untuk tahun kewangan 2025.
Bank pelaburan itu meramalkan kadar hasil dividen yang tinggi iaitu tujuh peratus, atau perbezaan 300 mata asas daripada kadar kadar hasil bon 10 tahun oleh Sekuriti Kerajaan Malaysia (MGS) sekarang.
“Pada pandangan kami, kadar ini menarik apabila dibandingkan dengan perbezaan purata sebanyak 133 mata asas. Berdasarkan harga sasaran kami, unjuran kadar hasil mencecah enam peratus, yang kami anggap wajar kerana kami tetap berpandangan konservatif terhadap aset-aset yang berprestasi rendah milik Pavilion REIT ini seperti Da Men Mall.
“Sementara itu, kami juga mengambil kira ketidaktentuan mengenai penilaian akhir Pavilion Bukit Jalil (PBJ). Pusat beli-belah ini mungkin bakal dinilai semula. Kami tidak menjangka Pavilion Bukit Jalil akan mencapai sasaran pendapatan hartanah bersih (NPI) tahunannya sebanyak RM146 juta akibat kos lebih tinggi daripada yang dijangka.
“Hal ini berpunca daripada kenaikan tarif pelepasan kos tidak seimbang (ICPT) pada 2023, dan kenaikan kadar cukai perkhidmatan,” katanya.
RHB Investment Bank berkata, dari sudut positifnya pula, kadar penghunian dan sewaan pusat Pavilion Bukit Jalil sedang meningkat seperti yang dijangkakan.
Malah, katanya Pavilion REIT memberi bayangan kadar penghunian yang telah dimeterai adalah lebih 90 peratus pada akhir 2024, dengan kadar turun naik harga sewa mencecah angka tunggal pertengahan.
“Memandangkan pusat beli-belah ini mungkin akan dinilai semula pada separuh kedua 2025 bagi menentukan harga akhir yang perlu dibayar kepada penaja, kami menegaskan bahawa pergerakan harga saham yang kukuh mungkin akan menyebabkan terbitan ekuiti tidak begitu merendahkan nilai saham sedia ada, jika diperlukan,” katanya.
